Kiinteistön ostaminen Espanjassa

 

Jos harkitset kiinteistön hankintaa Espanjasta on hyvä tiedostaa, että ostoprosessi eroaa merkittävästi useimmissa muissa Euroopan maissa noudatettavasta.

Notaarin oikeudellinen vastuu on hyvin rajallinen ja koska Espanjan kiinteistölainsäädäntö  vaihtelee maakunnittain, se voi olla hyvinkin monitahoinen ja vaikeaselkoinen, erityisesti maaseutualueilla. Myös ajoittain vallinneet villit vuodet kunnallisessa kaavoituksessa ja rakennuslupia myönnettäessä sekä myöhemmin hallinnon vaihtuessa jo myönnettyjen lupien peruuntuminen ja uudelleen vahvistaminen tuovat oman lisänsä huomioon otettaviin seikastoihin. Perinteistä byrokraattista, hajautettua hallintoa, jossa ainut puhuttu kieli on espanja, unohtamatta.

Myös kiinteistönvälittäjän rooli eroaa huomattavati esim. suomalaisesta siinä, että välittäjän vastuu on kapea ja hänen saamisensa myöhemmin vastuuseen kaupassa mahdollisesti tapahtuneista virheistä (esim. harhaanjohtavien tietojen antamisesta tai niiden oikeellisuuden tarkistamatta jättämisestä) on hyvin harvinaista. Itse asiassa minkäänlaista kiinteistönvälittäjiä tai heidän pätevyysvaatimuksiaan koskevaa lainsäädäntöä ei Espanjassa ole olemassa. Usein myös sama kohde on myynnissä yhtäaikaa useammalla välittäjällä.

Oman kodin, loma-asunnon, sijoitusasunnon tai muun kiinteän omaisuuden hankkiminen on yksi elämän suurimmista investoinneista ja oikeudellisten ongelmien seuraukset voivat olla vakavia. Siksi on suositeltavaa käyttää kaupassa riippumatonta, kiinteistöasioihin perehtynyttä paikallista asianajajaa varmistamaan, että kaikki oikeudelliset asiat ovat kunnossa ennen ostopäätöksen tekemistä.

 

Kiinteistökaupan vaiheet


OIKEUDELLINEN TARKISTUS

Lakimies voi suorittaa kaikki hänelle kuuluvat oikeudelliset tehtävät asiakkaalta saamansa  julkisesti vahvistetun asianajovaltakirjan valtuuttamana. Kun ostaja on valinnut haluamansa kohteen ja myyjä sekö ostaja ovat päässeet sopimukseen myyntihinnasta, lakimiehen tehtävät ovat oiekudellisen tutkinnan aikana seuraavat:

Varaussopimus

Asianajaja voi jo ennalta tarkistaa (tai myös allekirjoittaa asiakkaan puolesta) kiinteistönvälittäjän laatiman varaussopimuksen Tämä lyhytsanainen sopimus vie kiinteistön pois markkinoilta oikeudellisen tarkistusten ajaksi. Allekirjoituksen yhteydessä maksetaan yleensä 3000 – 6000 euron suuruinen varausraha,

NIE-numero ja  espanjalainen pankkitili

Lakimies voi valtuutuksensa perusteella hakea ostajalle kaupassa tarvittavan paikallisen veronumeron (NIE numero) ja avata pankkitilin asiakkaan valitsemaan pankkiin Espanjassa.

Kaupan oikeudellinen tarkistaminen

Lakimiehen tärkein tehtävä ostoprosessin aikana, on kaupan oikeudellisten edellytysten tarkistaminen niin kaupunki- kuin maaseutukiinteistönkin kyseessä ollen.

Tämä käsittää seuraavat kohteiden ja asiakirjojen läpikäymisen ja tarkistamisen:

  1. Kiinteistörekisteri (Registro de la Propiedad)
  2. Cadastre (Catastro)
  3. kaupungintalon arkistot, rakennusluvat
  4. Käyttöönottotarkastus
  5. Kaupunkisuunnittelu myyntikohteen sijaintialueen osalta
  6. juridinen kirjeenvaihto viranomaisten kanssa
  7. DAFO sertifikaatti maaseudulla
  8. energiatodistukset
  9. oikeudellisen tutkinnan yhteydessä tarkastetaan myös myyntikohdetta mahdollisesti rasittavat, maksamatta olevat velat (asunto lainat, takavarikot, maksattamattomat verot jne.), jotka hoitamattomina siirtyisivät kaupassa automaattisesti uudelle omistajalle.

Oikeudellisia, taloudellisia ja verotuksellisia neuvoja

Lakimies neuvoo myös rahoitukseen ja verotukseen liittyvissä asioissa. Kauppaan liittyy usein perintöveron ennakointi, IRNR (ulkomailla asuvan verotus, edut jotka myönnetään 65+ vuotiaalle asunnon ostajalle myytäessä uudelleen sekä pääomavoitto- ja plusvalia -verot myynnissä.

Asia erikseen voi olla myös espanjalaisen asunnon vuokraus (RTA) ti esim. B&B.  

Neuvottelut myyjän kanssa

Sen jälkeen, kun asiakas on päässyt sopimukseen ostohinnasta, on sovittava ostajan tarpeita vastaavista sopimusehdoista. Lakimies huolehtii kaikesta viestinnästä myös viranomaisiin (esim. verovirasto, kaupungintalo) suuntaan ja puolustaa päämiehensä etuja niissä.

Espanjalainen asuntolaina

Lakimies voi järjestää kiinnityksen hakemisen kiinteistöön ostoa tai tulevia rahoitustarpeita varten.

Tekniset tutkimukset

Rakennuksen arkkitehtoninen kartoitus: Lakimies voi tilanteen ja kiinteistön tilan (esim. rauhoitusmääräys) niin vaatiessa järjestää sertifioidun arkkitehdin arkkitehtuurintutkimuksen rakennukseen.

Tontin rajojen tekninen kartoitus: valtuutetun tarkastajan hankkiminen tarkastamaan maan tarkat rajat. Tämä on suositeltavaa, koska merkinnät maarekisterissä (Registro de la Propiedad) ja katastrissa (Catastro) voivat.joskus olla virheelliset (esimerkiksi maan laittoman jakamisen vuoksi).

Yksityinen ostosopimus

Yksityisen ostoprosessin noin puolivälissä ja oikeudellisen tutkinnan aikana lakimies laatii yksityisen välisopimuksen.  Tämä sopimus sisältää tärkeitä lausekkeita ja ehdolliset kohdat lopullista myyntiä varten. Allekirjoittamalla yksityisen osto sopimuksen yleensä 10%: in maksettu maksu maksetaan

Kauppakirja

Kun on varmistunut, että kaikki lakisääteiset vaatimukset täyttyvät, lakimies järjestää kaupan dokumentaation valmiiksi ja julkisen notaarin luona allekirjoitettaviksi.


jälkitoimet

Veronmmaksu

Veronmaksu: Andalusiassa ITP-vero on 8% 400 000 euroon saakka, tai ostettaessa uutta rakennusta 10% IVA / ALV.

Rekisteröinnit

: Kiinteistön ja maan oikea rekisteröinti maarekisteriin ja kiinteistörekisteriin.

Palvelusopimukset:

Palvelusopimusten muuttaminen plus vastaavat sähkön, veden, IBI: n (vuosittainen paikallinen kiinteistövero), omistajayhdistyksen (yhdyskunta) jne.

Espanjan testamentit

Espanjalaisen testamentin laatiminen, sovellettavan lain valinta (oma kansallinen lainsäädäbntö – paikallinen lainsäädäntö), allekirjoitustilaisuuden järjestäminen notaarin luona, kaupan ehtojen tarkentaminen.

takaisin etusivulle